游戏不会永远，泡沫迟早会破，规律不可战胜（房价必跌的17个理由）

游戏不会永远炒币的规律，泡沫迟早会破，规律不可战胜

　　（房价必跌的17个理由）

　　 1.【住房产销的击鼓传花】一定会中断炒币的规律。“渔钩”将是鱼儿的10倍，渔夫必败。住房产相对过剩必然导致住房危机。

　　 炒房客总是强调几亿农民进城会导致房价长期上涨炒币的规律。可是，现在连白骨精（中鱼）都成为无效刚需，即使房价下跌百分50，农民工及其子女有几个能买得起呢？

　　 【住房生产相对过剩导致住房危机】炒币的规律。20年前，老师说：西方国家的市场经济，具有无计划性，存在激烈的市场竞争，必然造成生产相对过剩。产品堆满仓库，穷人却买不起。资本家宁可将牛奶罐头倒进大海里，也不低价卖给穷人。生产相对过剩必然导致经济危机。经济危机具有周期性。

　　 【住房生产大跃进】炒币的规律。在二线的E市，房价不断上涨，包括科技公司的18路军都争先恐后地加入开发商队伍，盖房每年呈现2万套、3万套、4万套、5万套......的生产增多的趋势。

　　 【住房闲置大增加】炒币的规律。“富人钱很多，再多的房子也被买走。”是炒家必败的“证言”。包括实业资金的18路资金源源不断变成投资房，总存量呈现20万套、23万套、26万套、30万套......的销售增多的趋势。炒房客的买入不是自住，是为了高卖而获利，最终要自住有效刚需来接棒。揭开投资房的“供给本质”，将其归类于“隐形供给”、“间接供给”后，房市供大于求就清楚了。

　　 【有效自住刚需大减少】炒币的规律。如果上涨到每平米1.3万元 * 90平米 = 需要117万元 ，首付37万元，需要按揭80万元，通货膨胀会提高利率，每年需要还按揭6万 / 收入的50％用于买房 = 年收入12万的家庭才买得起。自住刚需基本上都达不到这个水平。在通货膨胀侵蚀口袋，失业降薪增多的情况下，房价不断上涨，房价收入比呈现出15、18、20......的递增的趋势，有效自住刚需的人数呈现出15万人、10万人、5万人、3万元......的递减的趋势。

　　 【住房产销的击鼓传花必然中断】炒币的规律。上帝欲其亡,令其先疯狂。鱼的价格越来越高，利润就越来越高，渔夫（炒房客）就越来越多，“渔钩”（住房）将增多到30万。因为渔夫太贪心，“渔钩”呈现1寸、2寸、3寸、4寸...的增大（房价上涨）的趋势，吃得进大“渔钩”的鱼儿（有效自住刚需）就呈现减少的趋势。虽然河里有几亿的嘴巴不够大的“小鱼”（无效自住刚需），仍然有百分90的渔夫将要钓不到鱼（卖不出）。

　　 目前，投资房增多，而有效自住刚需减少的“Х状态”已经发展到右边的“<状态”炒币的规律。牛市不言顶，供过于求的“<状态”的开口越来越大。

　　 投资房是为卖而买炒币的规律。供过于求，没有终端消费者的真实成交量支撑的高房价，最终还是要掉下来。消化量很大，所以，消化期将是熊途漫漫。

　　 开发商的软肋在哪里？在股熊市，溜得最早的跑得最快的是大庄家炒币的规律。遇到房熊市，开发商大多跑不了和尚也跑不了庙。拖久了，开发商先当温水锅里的青蛙，最后无力再哇哇。

　　 价值规律的威力无处不在：猪肉供不应求导致涨价，高利润导致养猪的增多，供过于求导致价格下跌炒币的规律。水果、蔬菜、普洱茶、钢铁......无不如此。就像从千军万马制造家电到降价比赛，从千村万山种果树到挥泪砍果树，从千厂万坊生产出口玩具服装到大量倒闭。

　　 市场竞争的结果是，房地产业的利润逐步接近社会平均利润炒币的规律。

　　 2.【闲置房击鼓传花】一定会中断炒币的规律。闲置房杀价涌入出租市场，导致租价一路走低。

　　 认清租价下跌的趋势，就可以清楚地看到房价必然下跌的趋势炒币的规律。

　　 【什么是闲置房击鼓传花】炒币的规律。炒房主要是赚取上涨差价。炒房客甲买了502号房，看不上租金，或者短期就打算卖出，就闲置关蚊子。炒房客甲、乙、丙、丁玩起了闲置房击鼓传花的游戏。买入价呈现0.25万元、0.6万元、1万元、1.3万元...的增高的趋势。

　　 【后来者成本高闲置不起】炒币的规律。截止2009年，在二线的E市，关蚊子的闲置房大约有10万套。90平米的住房，炒房客甲、乙、丙都可以赚到几十万元的上涨差价，当然对租金不在乎，当然可以闲置。以1.3万元接手的炒房客丁，买房后遇到降薪，啃老付首付后遇到父母住院，家庭年结余和公积金下降，假如面临熊市跌价、买房后遇到通货膨胀提高利率、交物业税的三重压力，不得不通过出租以减轻经济压力。

　　 【闲置房涌入出租市场导致租价走低】炒币的规律。经过2007年到2011年的换手，10万套闲置房的大部分业主是高成本。其中只要有4万套加入出租市场，就会使得本来就严重过剩的租房市场倍受打击。闲置房大多地段不佳，出租难度较大，要出租，价格就要杀低。许多房东居住在外地，没有时间去折腾，只求有租金，多少不在乎。于是全市的租价在竞相杀价中就会一路走低。

　　 赚不到上涨差价的熊市里，租价最终会拉动房价走低炒币的规律。

　　 3.住房出租率下降，【出租房击鼓传花】常停顿，导致租价下跌炒币的规律。

　　 【住房出租率逐年下降】炒币的规律。主要原因有：投资房大量增多。经济危机导致失业人数大量增加，二线城市里不少人“出围城”，“进围城”较少。有的公司外迁或搬迁到郊区。一些有效自住刚需购买了一手房、经济适用房，不当租奴了。一些无效刚需搬出租房，到廉租房里去了。有的租奴因为降薪，因为通货膨胀，因为房价上涨，更加节衣缩食，5人合租变为6人合租。

　　 买方市场的特点更加明显了炒币的规律。任何一天去租房，除了一等地段外都可以百里挑一。

　　 牛市不言顶，追涨的炒房客大量出现，投资房大量增加炒币的规律。越是高成本，越需要租出去。于是，挂牌出租房的出租率，呈现百分90、百分85、百分80...的下降的趋势。

　　 【什么是出租房击鼓传花常停顿？】605号房，陈家、王家、张家、李家、赵家...先后租用过炒币的规律。因为出租率降低，待租闲置时间呈现出20天、30天、40天、50天、60天...的增多的趋势。

　　 在租金市场是买方市场的情况下，租价主要由【待租闲置时间】来决定炒币的规律。605号房本来月租金2000元。如果3天就可以租出去，房东就会抬价到2100元。如果已经待租闲置3个月了，损失6000元了，赵家杀价到1800元，房东害怕再损失6000元，就会答应。待租闲置时间越长，表明住房市场越是供过于求，房东越恐惧，租价越低。

　　 于是，待租闲置时间增长，导致租金价格呈现2000元、1900元、1800元、1700元、1600元...不断下跌的趋势炒币的规律。

　　 4.呈现买房成本提高（/），而租价却下跌（＼）的【Х状态】炒币的规律。租房收益率不断降低，租价成了房价下跌的发动机。

　　 在买房支出增多、待租闲置时间增长、租价下跌的三面夹击下，炒房客的租金收益率形成百分4、3、2、1......的递减的趋势炒币的规律。

　　 2009年，在二线城市的E市，买普通一手房90平米，单价13000元（包括税费），装修、家具、家电花5万元，合计从“口袋里”掏出122万元（没有按揭）炒币的规律。拟先出租5年，后挂牌卖出。

　　 你17万元买一部汽车搞运输，汽车的寿命10年，每年计算盈利时当然要扣除折旧费1.7万元炒币的规律。 同一天，同一地段，同样90平米，房龄相差10年，总价相差17万元，这17万元就是10年的折旧费。你买住房投资，122万元 / 70年 = 每年折旧费为1.7万元。

　　 已经考虑租金上涨的因素，5年里的平均月租金为0.23万 * 11个月 = 每年租金毛收入2.53万元 - 每年折旧费1.7万元 - 平均每年从租金中安排0.23万元用于再装修、家具家电的更新、中介费等不能回收进“口袋里”的费用 = 没有考虑物业税，已经考虑折旧和租金上涨的“每年租金净收益”为0.6万元 / 122万元 = 没有考虑物业税，已经考虑折旧和租金上涨的“每年租金净收益率”为0.5％，只是目前银行五年期存款年收益3.6％的七分之一炒币的规律。

　　 90平米新房的总花费122万元 / “每年租金净收益”0.6万元（股市计算市盈率取值为净收益）= 203年回本，即市盈率203倍炒币的规律。如果考虑物业税，市盈率更高。2009年7月的沪深股市，8个月里已经上涨4倍的几个绩优煤炭股，市盈率也只有20倍，折合年收益率为5％。说明房市风险比同期股市风险大多了。房价再涨一倍就是406年回本呀。不禁想起一句歌词：“真想再活500年”。

　　 住房投资是“先赚租金，后赚上涨差价”炒币的规律。花122万元，做5年中线投资，经过计算，是0.5％的“年租金净收益率”，做70年投资没有一分钱回报，房价收入比为20.3倍，市盈率为203倍。钞票被掺进去1桶水，房价被掺进去5桶水。还想买泡沫保值增值，还想赚上涨差价的炒房客是“钱多人傻”，还在忽悠老百姓的开发商应该良知“快来”。众人不会永远不懂得计算，不会永远被忽悠而不觉悟。

　　 投资回报为何会奇低？当然是房价奇高和可出租房严重过剩造成的炒币的规律。不争气的租价就像脚铐拉住了房价的后腿，成了房市降价的发动机。最终，炒房客既赚不到租金，也赚不到上涨的差价，只好杀价出逃。

　　 5.呈现住房投资时间越长（/），租金收益率越低（＼）的【Х状态】炒币的规律。住房长线投资70年,可能一分钱也赚不到。

　　　 2009年，张三在二线城市的E市，买普通一手房90平米，单价1.3万元（包括税费），装修、家具、家电花5万元，合计从“口袋里”掏出122万元（没有按揭）炒币的规律。

　　 通货紧缩时，一降再降后的五年期银行存款利率是3.6％炒币的规律。投资收益率百分3.6是跑不赢通货膨胀的。买房款122万乘以70个1.036，等于70年后口袋有1451万元。

　　 如果投资收益率百分7的话，122万乘以70个1.07，等于70年后口袋有13907万元炒币的规律。

　　 122万元买住房做70年长线投资，最后“口袋里”只有90万元，计算如下：每年租金净收入1.8万元（具体的见后计算） * 50年（70年使用权为何被减去20年？见后计算） = 在70年后，当住房化为乌有、一文不值的时候，在房主的“口袋里”实际见到的钱只有90万元炒币的规律。天底下找不到比这个更不合算的生意了。

　　 每年租金净收入1.8万元的计算如下：租金毛收入每月0.21万元 * 11个月 = 2.31万元 - 平均每年从租金中安排0.21万元用于再装修、家具家电的更新、中介费等不能回收进“口袋里”的费用 - 平均每年自己实付物业税花掉0.3万元 = 在尚未考虑折旧、已经考虑物业税的情况下，每年租金净收入1.8万元炒币的规律。

　　 减去3年的计算炒币的规律。拆迁之前10年，即25年后，已经是破旧房，每月租金会下降；待租期会增长，10年租金只相当于7年。排队抢购时盖的住房，质量不可靠，只要超过25年，说不定倒贴3000元人家也不敢住。

　　　　减去17年的计算炒币的规律。35年后，城市化不再，计划生育使住房严重过剩，开发商已经没有暴利，拆迁补偿费就不可能很多。拆迁费相当于新房的一半价值，所以后35年按18年的租金来计算。

　　 租民增加的收入大多被通货膨胀吃掉了，租房是买方市场，所以今后70年每年租金都上涨0.11万元（每月100元）是很困难的事炒币的规律。

　　 房东每年增收的0.11万元租金被增加的物业税抵消掉了炒币的规律。富人有很强的支付能力，财正严重赤字，正俯有很强的征税能力，所以今后的物业税，假设2年后开始征收，在开初几年平均每年房东实付0.3万元的基础上，70年里平均每年都上涨0.11万元（每月100元）是很容易的事。

　　 住房投资是“先赚租金，后赚上涨差价”炒币的规律。70年投资没有一分钱回报，房价收入比为20.3倍，市盈率为203倍，即使房价涨上去了，最终还要跌回到122万元以下，上涨差价也赚不到。

　　 6.出现投资市场通货膨胀，实业通货紧缩的【Х状态】炒币的规律。以通货膨胀预期和为了保值增值去买高价房是找死。

　　 1984年E市，月工资买0.4克黄金，现在可买8克，实物保值增值是忽悠炒币的规律。

　　 全球都有通胀预期炒币的规律，为何西方国家房价都在下跌？外国人又穷又傻吗？

　　 米国总统以下多数人不超过2处房产，开征物业税后房产无法保值增值炒币的规律。

　　 私企就业占百分80，经济呆滞加通胀，失业降薪就增多，上街人流小了炒币的规律。

　　 滞胀时房价涨，房奴口袋空，内需更不足，商店销售量减少炒币的规律。

　　 银行贷款流向基建、股市、房市，消费市场钱没有多，物价难涨炒币的规律。

　　 打蛇打七寸，真有严重物价上涨，必然打下这个物价上涨第一的带头大哥炒币的规律。

　　 强势正俯有很强的调控能力，通缩时就印钞票，通胀时就回笼钞票炒币的规律。

　　 通胀初中期房价会大涨过头，通膨后期房价总是下跌过头炒币的规律。

　　 熊市一来，股跌房跌期货跌和银行坏账消灭几十万亿货币，通缩又来了炒币的规律。

　　 在通胀预期下房价可以大涨，物极必反，到时有通缩预期当然也会大跌炒币的规律。

　　 印钞票不会过多炒币的规律，因为稳定压倒一切，而恶性通胀会造成社会动荡，

　　 印钞票不会过多炒币的规律，因为印钞票是剪国际羊毛，印多了外资就会大逃亡，

　　 印钞票不会过多，因为正在推广境外贸易以人民币结算和多边货币互换炒币的规律。

　　 印钞票不需很多，物业税是剪国内羊毛，富人献血量比印钞票多几倍炒币的规律。

　　 印钞票不会比米元更多，米国要求对米元升值，抢霸主饭碗会挨打炒币的规律。

　　 米国印钞票不会过多，因为有丧失选票和丧失货币霸主地位的风险炒币的规律。

　　 在二线的E市，近几年房价上涨百分500，房价泡沫比纸币泡沫大5倍以上炒币的规律。

　　 近几年，通货膨胀已经发生和将发生的只有2次，房价却透支了5次炒币的规律。

　　 30万存在银行顶多亏3万元，等待通货紧缩再买房，可能便宜30万元炒币的规律。

　　 高位买房抗通胀，首付30万元，总价100万元，可能亏掉30万元炒币的规律。

　　 一旦通胀很严重，就会物价上涨，可能失业降薪，利率提高，可能断供炒币的规律。

　　 7.老市民里，呈现家庭人口减少，而家庭住房数量增多的【Х状态】炒币的规律。物业税将颠覆有钱人为下一代留下房产的老观念。

　　 1979年以后实行独生正策，1978年出生的到2009年31岁，这些结婚需求已基本释放完毕，刚需大降炒币的规律。在老居珉里，2009年2岁的张小强和李小花，在25年后买1新房后结婚，各自最终继承了父母、爷爷奶奶、外公外婆的3套房。说明计生导致许多“80后”的子辈最终会拥有七套房。这是单套房的情况。如果是官商家庭，有一二十套很正常。人口减少，几十年积累下来，必然严重过剩。大城市闲置房将随处可见。

　　 25年房龄后，房子老态龙钟了，银行已经不给抵押按揭了，没有人愿意一次性付100万元购买破旧房炒币的规律。10套“鸡肋房”，租不出去也卖不出去，等待拆迁还要10年。蚊子不交租金，10套闲置房 * 每年1万元物业税 = 每年交物业税10万元，子孙就像头上顶着10块石头，苦不堪言。官商们囤房，到底是在荫庇子孙，还是祸害子孙，真的还不知道呢。

　　 35年后，住房过剩，开发商已经没有暴利，愿意付出的拆迁补偿费很少炒币的规律。那时，住房因为闲置而丧失了使用价值和拆迁价值，因为税费很多很高而丧失了投资价值投机价值，只是一堆钢筋水泥，子孙想卖出去，能得到几个钱？

　　 有人说，70年房屋土地使用权期限到了以后，可以继续缴费炒币的规律。可是，排队抢购时盖的住房，“莲花倒倒楼年代”的质量，住得越久越不安全，握得越久越是“烫手的山芋”，使用期越来越短，拆迁费越来越少，越来越不值钱，急功近利的投资者谁会象古董那样放70年？

　　 目前粗制滥造的房子再35年可能就要拆迁了炒币的规律。30岁当高负债房奴 + 35年 = 65岁需要再花钱买一次房，但老了后，钱缺很多，借贷也还不起，只好用拆迁费去租房。虽然使用权有70年，35年后已是“无房户”了。主动伸长脖子让人宰，活得窝囊，繁忙一生，两手空空。高价房奴真的如牛，如马，不如人。

　　 8.房价上涨，导致一边通货膨胀，一边经济呆滞的的【Х状态】炒币的规律。滞胀时房价必跌。

　　 正俯管理有个老毛病叫“正策多变”，病症是“打摆子”，医治总是不及时炒币的规律。运用市场手段来管理时，“一放就乱”。股价由998点大涨到6124点，热气腾腾，牛气冲天！“一乱就管，一管就死”，运用圈钱手段来调控，在股市，发行大量新股，不断加税，2007年冬见大顶6124点后，“飞流直下三千尺”，2008年10月最低跌到1664点（跌去72.8％）。住的是同一个医院，下的是同一种药（圈钱），房市岂能独善其身，房市也会“一死就放”，但因为病来如山倒，所以病去如抽丝。

　　 盖房炒房比实业好赚钱，千商万贾聚集房市，千钱万币蜂拥而入，一家垄断百家争，一碗米味百人抢，一河水灾百河旱，一家欢乐百家愁，于是，“倒厂风波”来势凶猛，成千上万的中小制造企业和外贸公司倒闭或濒临倒闭炒币的规律。一家倒闭或资金链断裂，就拖欠十家八家，大面积的“三角债”就传染开了，危机就出现了。

　　 如果第一产业垮了，“皮之不存，毛将焉附？”地方正俯在行业上再“胳膊往里拐”，再“嫌贫爱富”，再“一碗水端不平”，再损害营商环境，最终就会得了一税丢百税，最终就会一损百损，一了百了，最终就会成千上万的人失业，社会难以稳定，最终就会搬起石头砸自己的官位炒币的规律。问题已经火烧眉毛了，后果已经很严重了，最后高层将不得不打压房地产，不得不丢卒（树枝）保车（树根）。

　　 一个城市4年交易20万套（不包括重复交易的） * 每套平均上涨30万元 = 一个城市就多出几百亿元资金在流通，明显是房价导致通货膨胀炒币的规律。不久，一旦通货膨胀得到确认，正俯就不得不加息和提高准备金率，已经奇高的房价股价必然大跌，几十万亿元资金被消灭，又会将通货膨胀折腾成通货紧缩。可怕的是可能出现投资市场通货膨胀、流通市场通货紧缩、经济呆滞同时存在的“滞胀”。经济被房价上上下下地来回折腾，得不偿失呀。

　　 9.在通货膨胀情况下，呈现房价上涨，而买房支付能力下降的【Х状态】，房价收入比奇高，大众不堪重负，不得不跌炒币的规律。

　　 国际通行的房价（家庭年）收入比是3到6倍，按揭月供不超过家庭月收入的30％炒币的规律。在发达国家，认为房价收入比超过6就进入泡沫区。日本泡沫最大时，房价收入比达到20倍左右，跌后最低只有7倍左右。美国在1980-2000年时全国中位数房价收入比稳定在3-4倍，在2001年以后上涨，但最高的2006年也只有4.6倍。

　　 新房房价1.3万元 * 90平米 + 装修和家具家电5万 = 122万/ 全市平均家庭收入6万（全市年平均收入公布数的2倍） = 2009年，二线的E市的二等地段的房价收入比为20.3，含义是次中等收入家庭20.3年的不吃不喝的全部收入可以买到一套住房炒币的规律。20.3 / 50％（就算我们比较吃苦耐劳吧） = 次中等收入家庭一家2人干41年只能买到仅有使用权的新房。22岁 + 41年 = 为房子需工作到63岁，而男50岁女45岁后老板就不肯聘用了。在不健全的社会保障下，要保证还贷期间不失业、不大幅降薪、不生大病，不然就可能因为断供而被银行收走房子。许多人啃老几十万去交首付，其实是向医生借钱，最后要还给医院。最终是先还按揭，后还养老钱。

　　 许多人误以为会再涨1倍而买入或持有待涨，其实是水中捞月，因为新房房价2.6万元的房价收入比是40，22岁 + 40年 * 2 = 为房子大众需工作到102岁！这么高的房价明显是在啃老和透支未来，明显是透支了购房者的其它消费，远远超过了公认的合理的房价收入比炒币的规律。这么高的房价不可持续，最终必然回归理性。

　　 驳“多印钞票，多加工资，房价（家庭年）收入比就显得不高了炒币的规律。”的谬论。大多数人为老板打工，正俯不能越过老板发钱给老百姓。在大印钞票的情况下，企业减员降薪，物价涨幅大于工资涨幅，实际支付能力下降了，本来家庭收入的0.5用于买房，下降为0.4。将房价收入比的公式重新计算，结果是，在通货膨胀情况下一家人为买房要多几年。这说明，在炒高后，通货膨胀越严重，有效刚需越少，房价越是会下跌。

　　 10.【拍卖土地击鼓传花】的速度极快，再大的气球也会在短期内被吹破，再多的刚需也会变成无效炒币的规律。

　　　 房价大涨的最主要原因是倌家拿走的钱过多，特别是“招拍挂卖地方式”使土地不断上涨，这是有目共睹的事实炒币的规律。不管地价是不是占房价百分23，反正加上几十个章几十种税费，加上给各级贪官的各种红包，开发商公开说，倌家拿走的钱大于百分60。

　　 【拍卖土地击鼓传花】的主要特点是“传花速度很快”炒币的规律。房价上涨3000元需要一年半载。在拍卖会上，疯狂的开发商在30分钟里就出现几十次的击鼓传花，于是楼面价上涨3000元只需要半小时。于是，2003年到2007年的100平米的房价出现了一年大约10万元、15万元、35万元、40万元的快速上涨的趋势。

　　 【拍卖土地击鼓传花】的后果是，经常出现“面粉高于面包”的情况炒币的规律。地价涨导致房价涨，房价涨促使地价涨，地价再涨带动房价再涨，就象“鸡生蛋，蛋生鸡”一样，恶性循环，加价不止，没有最高，只有更高。

　　 【拍卖土地击鼓传花】的后果是，再多的刚需也会快速变成无效炒币的规律。房价上涨导致购房者每年按揭还款数呈现1万元、2万元、4万元、6万元...的快速增加的趋势。每年还款6万元 / 收入的0.5 = 家庭年收入达到12万元才买得起住房。2009年，由于经济危机，失业降薪的大为增多，在二线的E市，有效自住刚需们基本达不到家庭年收入12万元的水平。即使有效自住刚需们能够达到家庭年收入24万元的水平，地价的疯狂上涨也会使得刚需快速变成无效。

　　 【拍卖土地击鼓传花】的后果是，它必然是短命的炒币的规律。当房价上涨到“中产家庭月供还不起”时，最后一种有效自住刚需就被消灭了，房熊市就来了。所以，这种击鼓传花不可能一直玩下去，就像气球的大小是有极限的，吹过头就破裂了；就像烧水，你能够烧到101度吗？

　　 【拍卖土地击鼓传花】的最终结局是，不得不以物业税取而代之炒币的规律。如果熊市时间长达几年，拍地收入大减少，地方财正赤字，物业税就不得不开征了，比拍地多几倍的财源就来了。房价下跌了，收到的物业税总数基本不少，地方正俯缺乏庇护房价的紧迫性，房价必跌。

　　 11.呈现地价上涨，而财正赤字的【Х状态】，物业税不得不出台炒币的规律。物业税是炒房客的丧钟。

　　 高房价危害实业日益显现，导致实业税收减少炒币的规律。当地方财正入不敷出、严重赤字、难以为继、捉襟见肘、无米下锅、饥肠辘辘、饥不择食时，嘴边香喷喷的垂手可得的最后一块大肥肉物业税（或闲置税或超占土地税）是肯定要吃的。正俯以税为天，不收物业税，公务员就不能大吃大喝，就不能四处游山玩水，就要以步代车，就要少涨工资，就要精兵简正，就要官位不稳，所以吃土地的路子走不通后，必然导致吃房子的物业税出台。

　　 印钞票是剪国际羊毛，只好剪物业税这个国内羊毛炒币的规律。财正得了严重贫血症，不输血就要完蛋，可是中低收入者为了一套房，已经面黄肌瘦，无血可献，而富人红光满面，热血沸腾，光是房产就肥得流油，不抽你的血抽谁的？住大房子的，住别墅的，囤房炒房的人就准备学习雷锋了。

　　 今后，开发商炒房客的靠山就靠不住了，因为物业税是在占有环节征税，源源不断，要多少就有多少，地方正俯将不再依赖卖地生财炒房生财，不需要再扮演“房市铁杆多军”的角色了炒币的规律。

　　 米国房市有只卖一美元的豪宅，一套200多平米，但是没有人要炒币的规律。因为买者需要代还房主拖欠的物业税，而且持有后每年需要缴纳的物业税也很多。人到老年，收入就很少了，可是，物业税的特点是随着房产的增值，税费也提高，必然导致拥有过多房产的炒房客越来越不堪重负，越来越焦头烂额。到时，谁房多谁就是冤大头，谁也不愿意拥有多套房，前总统小布什只有2处房产。米国人为什么不炒房，难道米国人比中国人穷？米国有物业税，炒房不划算，所以米国的房价收入比总在4上下。

　　 12.银行贷款，呈现晴天大送伞，雨天大收伞的【Х状态】炒币的规律。房牛市后期，银行怕先死，总是先逃跑。

　　 波浪理论表明，投资市场（股市、期市、房市）上涨时会超涨，之后会下跌一半左右去寻找价格支撑点炒币的规律。一般的超涨可能回落0.382，中等的超涨可能回落0.5，特别的超涨可能回落0.618或0.8。有的人预测到0.618，有的人预测到0.8，所以实际会到达中点0.7一带。

　　 2007年到2008年，股市6124点跌到1664点，跌掉百分72.8，其中房地产股大多跌掉百分80；石油价由147米元跌到33米元，跌掉百分78炒币的规律。这是路人皆知的事实。在二线的E市的二等地段，如果房价从2002年的0.25万元上涨到1.5万元，属于特别的超涨，可能回落0.7，即跌到0.75万元一带。

　　 房价上涨主要靠银行按揭来支撑，来推动炒币的规律。7年前，90平米的801房 * 每平米0.25万元 = 市价只有23万元。目前，90平米的小产权房市价是23万元。不要以为银行倌员是经济白痴，不知道房子的真实价值，不知道熊市到来时可能腰斩过半。不要以为你想炒到135万元就是135万元，因为按揭资金占百分70，炒得太高，银行会完蛋，基层不害怕的话，高层也会限制。银行经常做“晴天送伞，雨天收伞”的事情。他们一刹车，你就套死了。

　　 上半年，银行放贷很积极炒币的规律。到第四季度，银行不但减少放贷，而且要收回一些到期贷款。中低位，按揭资金很安全，银行放贷很大方。到高位，风险越来越大，一旦大跌，按揭会放大亏损，所以怕先死的银行不但减少放贷，而且要收回一些到期贷款。于是，到高位后，特别是第四季度，银行总是最先逃跑。按揭的水龙头一关紧，炒作资金难以为继。众人看到大势不妙，追涨的少了，杀跌出逃的多了，不跑的炒房客就先死了。

　　 2007年秋的房价大跌，就是出台“二套房贷从严”正策，银行先逃跑引发的炒币的规律。炒房客多么健忘，才2年，就再次喊出正俯不可能打压房价，房价只涨不跌的口号。

　　 13.【炒房击鼓传花】一定会中断炒币的规律。炒房客死在不懂“下棋观三步”。

　　 2009年，在二线的E市，你张三以每平米1.3万元的价格，买到90平米的住房，花117万元 * 1.25 = 2011年拟以146万元卖给我李四炒币的规律。因为税费等损耗掉百分5，你张三每年盈利百分10。

　　 2013年，146万元 * 1.25 = 我李四拟以183万元卖给赵五炒币的规律。

　　 2015年，183万元 * 1.25 = 赵五拟以229万元卖给韩老六炒币的规律。

　　 我的下线赵五明显不会来接棒，我李四当然不会接张三的棒炒币的规律。赵五以229万元卖出去的可能小于千分之一，因为，买房自住的非富人经过6年的积蓄还是买不起229万元的房子，炒房客韩老六接棒后再加价百分25就是286万元了，富人在2002年用286万元可以买12套，所以韩老六卖出去的可能小于万分之一。

　　 也许你会说，我就放1年；也许你会说，我就放3年炒币的规律。可是，经过重新计算，失败的速度差不多。

　　 信心有时比价值，比供求关系对价格的决定作用还要大炒币的规律。同样是一桶石油，信心足是147米元，信心不足是34米元。2008年下半年，才几个月，价值和现实的石油供求关系并没有发生很大的变化，主要体现的是预期，是对未来的信心。熊市到来时，信心丧失，接棒人就突然全部消失。

　　 一买一卖的交易期需要几个月，买者给2万元定金，第29天他发现房价已下跌了3万，因为他那2万已跌没了，就不会接下还要跌几十万元的“高位掉下来的飞刀”炒币的规律。房市没有快速的出局机会，一旦关门打狗，就象“下行的电梯”的铁门，“喀嚓”一声关上后谁也无法出逃。1998年香港的一夜赤贫说的就是这样的情况。

　　 也许你会说，小李四不肯接棒，老李四愿意接棒炒币的规律。可是，146万元 * 0.7 = 需要按揭102万元，银行不愿意。何也？请看下回分解。

　　 14.【按揭击鼓传花】过晚刹车，使得炒房客先死，银行后死炒币的规律。

　　 我们的房市就像银行出百分70的资金让大家来搏傻炒币的规律。成也萧何，败也萧何。

　　 在二线的E市,有一套801号房，在开初十几年里呈现25万元、30万元、35万元、40万元、45万、50万元、55万元、60万元、65万元、70万元、75万元......缓慢增值的趋势炒币的规律。

　　 陈大以假收入证明，用801号房做抵押，按揭15万，涨价后卖给王二炒币的规律。陈大、王二、张三、李四、赵五、韩老六、阮小七、周扒皮、鲁九爷、王十、潘十一......玩起了“按揭击鼓传花”的游戏。总是这个801房，按揭金额可能呈现15万元、30万元、80万元、100万元、130万、170万元、220万元、260万元、330万元、400万元、480万元.....的快速增加的趋势。

　　 按揭偏离真实价值的“泡沫度”呈现快速上升的“/状态”炒币的规律。任其发展，银行最终会倒闭半倒闭。

　　 “按揭击鼓传花”一旦被叫停，二套房按揭从紧，按真实的家庭收入来把关，压低评估标准，李四向张三买801房需要按揭100万元，按揭只批准60万元，买不起，加上“叫停的大利空”使得李四产生恐惧心理，不敢买了炒币的规律。于是，按揭80万元的炒房客张三们难以找到下线，拿着的就是最后一棒。

　　 游戏中断，李四们买不起也不敢买，张三们挂牌想卖出去，供多求少，熊市就来了炒币的规律。张三117万元买房 * 0.5 = 市值跌剩59万元。因为失业、降薪、父母住院等原因导致还款能力降低，因为加息、开征物业税而月供增加，挣扎一年半载后，终于断供了。

　　 张三按揭80万元，拍卖后得款50万元，已经还款10万元，银行亏损20万元炒币的规律。张三不但37万元首付亏掉了，还是20万元的负翁。成千上万个张三，使得银行伤筋动骨。相关的银行倌员被追究，好交椅没有了。

　　 在李四这里就中断游戏，岂不是过早暴露了我银行倌员的屁股呀？于是，他们对文件阳奉阴违，我行我素，反正银行的一屁股烂账损失历来都是印钞票来补窟窿炒币的规律。地方倌员为了正绩，为了维持土地财正，纵市，扶市，救市，放任“房价堰塞湖”不断上涨，反正我任期短，反正银行出情况关我什么屁事。目前，表面上已经对李四叫停，实际对赵五还在暗度陈仓，有的就要在韩老六这里疯狂一把。“房价堰塞湖”的泄洪时间被拖延了。

　　 “按揭击鼓传花”传得越多人，炒房客死得更难看炒币的规律。买到更多白粉的赵五、韩老六，断供的可能性增大了，负翁的等级也提高了。赵五可能是40万元的负翁。韩老六可能是60万元的负翁。银行当然也死得更难看。

　　 我们的许多事情，总是等到损失严重了，对文件才会思想重视，落到实处炒币的规律。问题严重时的信贷收缩，就像堰塞湖泄洪，就像釜底抽薪，昏倒的赵五们、韩老六们一大片，银行收房一大堆，损失惨重，危机出现。

　　 银行在完成收尸（收房）的艰巨任务后，也躺下了炒币的规律。银行不会先死，而是后死。

　　 正俯不允许房价下跌就不会下跌吗?正俯不允许经济危机，正俯不允许大批企业倒闭，正俯不允许搞环境污染，可是正俯不是万能的，对许多事束手无策，无可奈何炒币的规律。大涨之后必然大跌，即使正俯是上帝，也创造不出只有上坡而没有顶部和下坡的通天路。

　　 15.房熊市里，可能呈现银行收房增多，通货紧缩的【Х状态】炒币的规律。可能发生中式金融危机。丢卒保车是结局。

　　 有人说房地产绑架了银行炒币的规律。这是不可否认的事实。我们放贷款以万亿为计量单位，胆子越来越大。房地产贷款和按揭占银行全部贷款的比例很大。任志强说，要死也是银行先死。商品房70%以上实际是卖给了银行，因为开发商、炒房者和自住刚需们都是向银行大量贷款。

　　 房牛市里大量实业资金流入房地产，遇到房熊市大跌，一些企业老板就会两面挨耳光，主业和炒房总计亏钱，贷款时的抵押房将被银行收房炒币的规律。

　　 上海莲花倒塌楼的开发商，盖几十亿元的住房，注册资金只有800万元，账上的资金只有6000万元炒币的规律。空手套白狼的开发商不少。遇到房熊市大跌，获得大量房地产开发贷款的一些开发商，或资金链断裂或“假破产”，大量抵押房将被银行收房。

　　 来自假按揭的银行拍卖房炒币的规律。2009年房市回暖，主要原因是银行大放贷款，贪官配合开发商搞假按揭套现，银行的资金被大量套取。因为银行有个传统，坏账就由国家印钞票注销，遇到房熊市大跌，有的开发商就会钻空子，耍赖不还，皮包公司宣布破产，个人不还月供，任由银行去收房去拍卖。

　　 来自炒房客的银行拍卖房炒币的规律。炒房客的投资房越来越多（再涨2年，二线的E市可能有30万套），有效自住刚需越来越少（再涨2年，二线的E市可能只有5万家），最终出现严重的生产相对过剩，房熊市就来了。首付300万，按揭700万，买1000万的房子，遇到房熊市大跌，跌百分40，100万负资产，那就死定了。3个月未交按揭款，银行就来收房。

　　 来自房奴的银行拍卖房炒币的规律。房牛市里大量实业资金流入房地产，经济危机里，许多企业倒闭半倒闭，许多房奴失业降薪，其中有张三家，原来年结余5万元下降为2万元，每年还按揭的资金缺口3万元，尚欠银行70万元，市场价已经跌到50万元，借款还贷不合算（或借多后借不到了），就把房子扔给银行了。

　　 房熊市一来，银行就会出现大量坏账炒币的规律。本来印钞票会流入社会，这时流入银行去填补资金黑洞。银行手里的钞票变少了，放出贷款就减少，社会上就会闹“钱荒”。银行缺钱，大众担心破产不愿意到银行存钱，央行就会加息以吸收储蓄存款。

　　 房地产和银行业绩不好必然导致股价大跌炒币的规律。金融股和房地产概念股在股数上占半壁江山，是举足轻重的龙头板块，股熊市将惨不忍睹。

　　 股跌、房跌、期市跌和银行坏账会消灭几十万亿元的资金炒币的规律。于是，通货紧缩随之而来。

　　 通货紧缩使得实业资金紧张，贷款困难，产品积压，价格下跌炒币的规律。加息使得资金成本加大。于是，企业倒闭半倒闭增多导致失业降薪的增多，失业降薪的增多导致有效自住刚需更少，救急卖出量增多，于是，房价跌跌不休。

　　 房价跌多了以后，断供和坏账就越来越多，银行就会兵败如山倒，中式金融危机就来了炒币的规律。

　　 高房价是个堰塞湖，任其上涨就会大祸临头炒币的规律。高房价是吃白粉，一时痛快，日久完蛋。如果发生中式金融危机，银行和实业将损失惨重，房价必然大跌，米国的房价下跌几年了还在跌。

　　 如果不出现危机，只有一条出路，那就是正俯及早开动物业税这个印钞票的永动机，从而提前对高房价（堰塞湖）进行泄洪，使房市回归理性炒币的规律。也就是说，丢卒保车是必然结局。你舍不得丢卒（房地产暴利），客观规律就会来收拾你的大车（实业和银行）。

　　 16.房熊市里，会发生【住房降价普及的击鼓传花】炒币的规律。收入不低的自住买房者坚持就是胜利。

　　 所有好产品的走势都是：大短缺导致大炒作，大炒作导致大涨价，大涨价导致大生产，大生产导致大过剩，大过剩导致大熊市，大熊市导致大杀价，大杀价导致大观望炒币的规律。

　　 各种紧缺商品，都会走降价普及之路，“电视降价普及”、“手机降价普及”、“电脑降价普及”、“汽车降价普及”等等炒币的规律。

　　 因为渔夫（炒房客）太贪心，“渔钩”不断增大（房价不断上涨），不久，吃得进15寸的“渔钩”的鱼儿（购买150万元住房的有效自住刚需）就基本没有了，渔夫3顿没有吃到鱼儿后，就换成12寸的“渔钩”炒币的规律。于是，“渔钩”就呈现15寸、12寸、9寸...的不断缩小（房价不断下跌）的趋势。

　　 “住房降价普及”，较有钱的先买，走后留下的“准客户”消费层次越来越低，价格就不得不经常降低炒币的规律。就像跳高，刚需中的“高个子跳高”只买得起150万的，他就只能卖150万。高个子先买，走后就轮到只买得起120万的“中个子跳高”，他就只能卖120万。中个子买后走了，就轮到只买得起90万的“矮个子跳高”，他就只能卖90万。他们将会降价，我的投资和工资结余会增多，所以，收入不低的自住买房者坚持就是胜利。

　　 “住房降价普及”象高考招生，从高分往低分，分批录取炒币的规律。今后，囤积住房就象存手机存汽车一样，存放的时间越长越不值钱，因为盖房的技术含量低，老板只需要中学文化，老板需要大学文化的手机和汽车都过剩了，更容易制造的房子更会过剩。今后，炒房客卖房，就象被本一录取了不走，本二也不走，等到的将是本三。他不卖，就是自己选择排在几十万“按卖出价排队大军”的最后一个。这最后一个对应的是蚊子。炒房客坚持就是失败。

　　 不要说土地稀缺就无法降价普及炒币的规律。土地不但是可再生的，盖了拆，拆了再盖；而且可多子多福，6层以下的老城市房、城中村房、郊区农民房、小产权房和即将迁往郊区的工厂，拆掉盖18层就是3倍土地。1200万人的城市是由300万人的城市发展而来的。二线的E市，目前300万人，再来900万人，土地也不缺。

　　 在二线的E市，表面上目前“处长”才买得起，实际上连“清洁工”和“3年以后才进城的人”的住房都在炒家手里或在售、在建了炒币的规律。过剩的严重性一目了然。百分99.9的人没有住在街上路上，闲置房有10万套左右。我们来一个【住房降价普及的沙盘作业】。将家庭月供能力不到2000元、拿不出首付10万元的全部安排回家过年，让有这种能力的无房户（单身的2人计算为一家），每家以40万元买一套后，一定会剩余25万套以上。

　　 17.呈现房价上涨，而租价下跌的【Х状态】，房价必然被租价拉下水炒币的规律。等待4年后再买才合算。

　　 2009年，在二线城市的E市，买普通一手房90平米，单价1.3万元（包括税费），共需要花费117万元,其中按揭80万元炒币的规律。

　　 先租房4年再买房炒币的规律。每年投资收益率达到百分7，40万乘以4个1.07，等于4年后有52万元。每年用于还贷的6.5万元 - 每年租房平均2万元 = 每年结余4.5万元 * 4年 = 18万元。52万元 + 18万元 = 4年后有70万元。

　　 投机市场的特征就是大起大落炒币的规律。房牛市里房子是一块宝，房熊市里房子却是一棵草。因为投资市场的趋势具有持续性，不容易改变，一旦改变为下跌趋势，短期就不容易再改变，所以牛市不言顶，熊市不言底，只有更低，没有最低。按照波浪理论，即使该套房最高上涨到140万元，熊市也会回跌0.5见到70万。

　　 因为自行车下坡不需要用力，靠惯性就会越来越快，所以房价下跌时，不要相信“大家都在做长期投资”，小量就会大跌炒币的规律。

　　 因为房市的定价权总是掌握在少数人手里，所以，下跌时只要有5％的动摇分子要“落袋为安”或割肉，就足以把房价杀低60％炒币的规律。

　　 等待房价下跌后再买，节省20年的月供 * 6.5万元 = 便宜130万元炒币的规律。即使你认为没有那么多，便宜50万元也很可观。而且，那时房子的质量，肯定比现在“排队抢买时期”的好。

　　 如果目前社会上连每年盈利7％（市盈率14.3）的机会都不存在，大家都把钱存在银行稳赚年收益3.6％（市盈率27.8），经济就无法发展了炒币的规律。所以，如果你没有找到年盈利7％的机会，只能说明你是笨人，说明你孤陋寡闻，而不能说社会上不存在这种机会。

　　 不想当富人的人才会把“致富”的种子全部砸在了一套自住房上，甘心一辈子为人打工，从此与发大财再也无缘分炒币的规律。“打工皇帝”唐骏10年来一直租房。他这样算账：在一线城市买这套房要花2500万元，2500万元的年投资回报是500万元，年租金只要144万元，租房住相当于每年多赚了356万元。

　　 在房价低位，物超所值，当个房主是个好选择炒币的规律。在房价高位，“当低价租奴”强于“当高价房奴”。房奴里难以出现老板，而租奴里却较容易出现老板。

　　 什么时候是买房的好时机？物极必反，盛极而衰，房熊市到来,波浪理论发威走0.5回调浪，是买房的机会炒币的规律。渔夫的渔杆（投资房）是小鱼（有效自住刚需）的10倍以上,大量后来接棒的炒房者面临物业税而养不起，赚不到，不得不降价出售，是买房的机会。市场竞争和生产相对过剩导致开发商回归社会平均利润，是买房的机会。盛极而衰，房价大跌，断供和假按揭赖账不断增多，银行大量拍卖住房，是买房的机会。

　　 如果你相信人比客观规律更强大，如果你不在乎比他人买贵了百分40，就在127米元时买石油吧，你就在5500点时买股票吧炒币的规律。

　　 结束语：

　　 持币观望时最需要防备通货膨胀使手中的纸币贬值炒币的规律。我在大多数时间里会把纸币换成我认为被低估的实物资产或市净率较低、净资产收益率较高、市盈率较低的资源股。耐心等待合理买入价格的出现。

　　 中线是利益集团的力量强大，长线是客观规律说了算炒币的规律。

　　 房市有风险，责任须自担炒币的规律。