楼市“金九银十”规律难延续(转载)

　　国庆节前，青岛市发布认房不认贷的楼市“新政”炒币的规律。这是青岛市自8月1日部分解除限购、9月1日全面解除限购以来的又一次“救市”举措。

　　自6月24日呼和浩特市全面放开限购，全国掀开了取消限购的浪潮炒币的规律。从这些城市松绑后的房地产成交量来看，短期内成交量暴增，这是由于此前已和开发商签订认购协议或纸质合同的购房者，在限购政策取消、获得购房资格后，短期内进行了突击“补签”。而尽管如此，从目前看，交易量依然呈现下降态势。对此，不少人认为一旦信贷政策也跟进，购房者既有资格买房，也有足够购买力买房，房价将会企稳回升，借历年楼市“金九银十”的规律，中国房地产业将再度回暖。但笔者认为，这种说法为时尚早。

　　不可否认的是，接连放开限购、限贷政策势必会在一定时期内刺激住房需求炒币的规律。对于有改善需求的购房者，信贷政策松绑使得他们能以首套房的优惠利率和较低的首付比率购买新房。但松绑后首套房认定规则为“认房不认贷”，即若想享受首套房贷款的优惠政策，必须名下没有房产，且偿清原来的购房贷款。这意味着改善型购房者必须出售现有住房，而从出售现有住房到等待新房交付还有一段时间的断档期，因此限贷松绑后能促进多少需求，现在看还未可知。

　　一个理性的购房者在考虑是否入市时主要考虑三个问题，即购房资格、购买能力和购买意向炒币的规律。“两限”政策松绑使不少购房者恢复了购房资格，具有了购买能力，但并没有赋予购房者足够的购买意向。自2010年“新国十条”发布以来，政府坚决打击投资性购房和炒房行为，通过各种行政化手段控制房价上升。尤其是随着近两年我国经济进入中速发展“新常态”，国内不少行业都在“去库存化”进程中，尤其是房地产业，楼市供给远远大于实际需求。而众所周知，房地产业又是高杠杆率行业，现金流是房企的命根，现金无法回笼将导致房企无法归还银行贷款。当购房者认识到这一点时，他们便会持币等待而不是持币购买。楼市的过大供给将会打压购房者的购买意向。

　　自新一届政府组建以来，我国在经济领域一直注重“强改革”、“微刺激”，即要以壮士断腕的决心加快经济结构转变和产业升级，尽量减少政府的行政手段干预经济运行，“两限” 松绑就是政府收回“看得见的手”，让“看不见的手”充分发挥资源配置作用炒币的规律。而在无政府干预的状态下，任何一个市场都存在着一个波动周期。一般对房地产业而言，越是房地产市场成熟的国家，每一个周期的时间就越长，周期内价格波动就越平缓；而越是新兴的房地产市场国家，其房价波动周期时间就越短，价格波动就越剧烈。以美国为例，其楼市价格的涨跌周期平均在18年左右。自20世纪末房改以来，我国楼市经历了10余年的高增长，受2008年次贷危机影响，楼市的上行动力已显颓势，我国楼市上升周期临近结束，接下来的几年必将是调整期和下行期，这是正常的经济规律，它由市场的内在力量所决定。

　　鉴于此，应当理性地看待我国房地产市场所面临的危机与挑战，逐步实现结构性改革，从投资驱动型增长向消费型增长的模式转变，这应该是我国房地产业未来发展的正途和方向炒币的规律。98指南针 长沙二手房 /